朱進(jìn)康

郭增利

賈康

饒建華

記者黃偉毅 方家洲 實(shí)習(xí)生黃秋燕 文/圖

商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)社會(huì)發(fā)展的重要組成部分之一，也是商業(yè)多樣化發(fā)展的中堅(jiān)力量。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和多樣化與城鎮(zhèn)化、信息化等密不可分，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程能夠極大推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反之亦然。本期精英會(huì)圍繞“城鎮(zhèn)化進(jìn)程推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展”為主題，邀請(qǐng)了財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康，亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)副主席郭增利，泰禾集團(tuán)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理朱進(jìn)康，泰禾集團(tuán)泉州公司總經(jīng)理饒建華等共同探討。

觀點(diǎn)一 商業(yè)地產(chǎn)成投資熱點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)，兩者之間存在著極大的差異性，這種差異性同樣影響到投資者的選擇。在相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)期里，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資的熱點(diǎn)所在。

近幾十年里，房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到支柱性的作用。賈康介紹說(shuō)：“而作為房地產(chǎn)業(yè)的兩大極，以商品房為代表的住宅地產(chǎn)獲得的關(guān)注度更多是在房?jī)r(jià)上，所以在最近幾年里，投資者極為關(guān)注國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控及相關(guān)決策。而商業(yè)地產(chǎn)，更多的是體現(xiàn)在投資價(jià)值，它擁有更大的附加值和更高的提升空間，這也是其成為投資熱點(diǎn)的一個(gè)重要因素。”

“從商業(yè)地產(chǎn)的投資領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，實(shí)際上相對(duì)于住宅地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響來(lái)說(shuō)是最小的。”郭增利進(jìn)一步分析說(shuō)，“這一點(diǎn)在如今就顯得至關(guān)重要，特別是在如今股票、黃金等投資渠道都不景氣的情況下。我認(rèn)為選投資產(chǎn)品要判斷在全球的投資環(huán)境里，它是否有價(jià)值。而就商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商在不同的時(shí)期也會(huì)有不同的組合，商場(chǎng)、酒店、寫字樓它們抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的能力不一樣。商業(yè)地產(chǎn)最重要的一點(diǎn)就是，用專業(yè)的方法去做專業(yè)的產(chǎn)品，那么它的價(jià)值就是客觀一直存在的，且較為穩(wěn)固。”

觀點(diǎn)二 城鎮(zhèn)化推動(dòng)商圈發(fā)展

“無(wú)論是消費(fèi)場(chǎng)所、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)還是居民住宅，它們的發(fā)展都擁有一個(gè)相同的前提條件：中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平還是比較低，在之前累積的發(fā)展水平下，還需要繼續(xù)發(fā)展二三十年，才能走到極端經(jīng)濟(jì)70%—80%的高度。走到這樣一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期后，它才會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。”賈康指出商業(yè)地產(chǎn)的最大的發(fā)展前提就是城鎮(zhèn)化進(jìn)程，“一方面，政府會(huì)促進(jìn)我們的城鎮(zhèn)化布局約定水平的提高，會(huì)使泡沫化的傾向得到抑制，會(huì)使肆無(wú)忌憚的炒作得到經(jīng)濟(jì)約束。另一方面，開發(fā)商需要研究市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，也就是當(dāng)前市場(chǎng)所在地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，才能推出最適宜的、有競(jìng)爭(zhēng)力的共同體。要實(shí)現(xiàn)雙軌統(tǒng)籌，這個(gè)業(yè)界才算是健康的。”

朱進(jìn)康對(duì)此觀點(diǎn)持認(rèn)同態(tài)度，他以公司旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目舉例介紹道：“我們公司之所以進(jìn)軍泉州市場(chǎng)，看中的就是它的發(fā)展?jié)摿Γ喝菔歉＝ㄈ丝谧疃?、GDP最大的地級(jí)市。但是，它的商業(yè)地產(chǎn)與之并不匹配，與廈門、福州相比，要落后十年以上，也就是說(shuō)城鎮(zhèn)化進(jìn)程達(dá)到一定的高度，但商業(yè)地產(chǎn)卻沒有跟進(jìn)。”

觀點(diǎn)三 定位趨于高端路線

“商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)綜合體的多樣性，其高端有自己的必要性和成長(zhǎng)性，在這里要根據(jù)自己的投資偏好、相對(duì)優(yōu)勢(shì)和判斷來(lái)做合理決策。我認(rèn)為，泉州的商業(yè)地產(chǎn)要贏得發(fā)展，需要全面考慮這些要求。”賈康指出。如今，泉州的城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模和高度，因此，它對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位也趨于高端化。

對(duì)此，朱進(jìn)康表示贊同：“商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，住宅地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌和弱勢(shì)品牌可能差別不大，而商業(yè)地產(chǎn)是強(qiáng)者為強(qiáng)，弱者為弱，其競(jìng)爭(zhēng)也是異常劇烈的。再者，商業(yè)地產(chǎn)一定要有自己的特色和創(chuàng)意。”

“同時(shí)，滿足泉州的城鎮(zhèn)化要求和消費(fèi)者需求也是必須考慮的。”饒建華談到：“我們所有的項(xiàng)目首先考慮的就是適應(yīng)消費(fèi)者的需求，不管是商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所、消費(fèi)領(lǐng)域，都遵循了所在地的消費(fèi)水平范疇。并且打造產(chǎn)品的多樣性，給客戶們更多選擇，這點(diǎn)也是商業(yè)地產(chǎn)要獲得發(fā)展時(shí)并備因素之一。”