□黃嘉琳

第四季度以來(lái)，隨著房地產(chǎn)投資的逐步回歸以及市場(chǎng)中SOHO、單身公寓等產(chǎn)品推盤(pán)量的增加，不動(dòng)產(chǎn)投資再一次進(jìn)入大眾的視線(xiàn)。泉州中駿商城、東海泰禾廣場(chǎng)、泉州星光耀廣場(chǎng)等項(xiàng)目的小戶(hù)型投資產(chǎn)品均在市場(chǎng)中發(fā)聲，并取得了不同程度的熱銷(xiāo)。

值得關(guān)注的是，在這一波投資型小戶(hù)產(chǎn)品的熱潮中，房企們開(kāi)始針對(duì)目前市場(chǎng)中投資產(chǎn)品存在的弊端進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，引發(fā)了投資者和業(yè)界關(guān)于小戶(hù)型投資產(chǎn)品新價(jià)值點(diǎn)的探討，也增加了市場(chǎng)對(duì)于小額不動(dòng)產(chǎn)投資的信心。

SOHO面市量大 引發(fā)增值前景擔(dān)憂(yōu)

SOHO這種產(chǎn)品曾經(jīng)因?yàn)?ldquo;不限購(gòu)不限貸”，“可辦公可居住”的雙用功能而被市場(chǎng)廣為追捧，尤其是在房地產(chǎn)政策較為嚴(yán)厲的時(shí)期，它曾經(jīng)一度成為投資者的不二選擇，創(chuàng)造了不少熱銷(xiāo)神話(huà)。然而，縱觀如今房地產(chǎn)的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)，我們不難發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似取消限購(gòu)這類(lèi)的系列政策桎梏，使SOHO不再擁有投資特權(quán)，而市場(chǎng)中不斷涌進(jìn)的各類(lèi)SOHO產(chǎn)品更是大大超出了目前的需求，一般的SOHO產(chǎn)品面臨高庫(kù)存的壓力，陸續(xù)有項(xiàng)目通過(guò)促銷(xiāo)等方式去化，未來(lái)的增值前景開(kāi)始受到質(zhì)疑。

除此之外，如今市場(chǎng)上有不少小戶(hù)型投資產(chǎn)品立足于大型商業(yè)綜合體，盡管未來(lái)的人流和輻射力有保障，但也面臨著城市發(fā)展模式以及商圈繁華所需要承擔(dān)的時(shí)間成本問(wèn)題。因此，投資者在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，對(duì)傳統(tǒng)SOHO產(chǎn)品的投資前景產(chǎn)生了擔(dān)憂(yōu)。

如何在原有產(chǎn)品的基礎(chǔ)之上正確打開(kāi)小戶(hù)型產(chǎn)品的投資前景?不少擁有大量SOHO產(chǎn)品的項(xiàng)目都在尋找這樣一把開(kāi)啟的鑰匙。而這一輪的市場(chǎng)熱銷(xiāo)，也讓投資者看到了新的價(jià)值點(diǎn)。泉州中駿商城“小戶(hù)+學(xué)位”的結(jié)合算是一大創(chuàng)新。眾所周知，學(xué)區(qū)是目前置業(yè)需求最重要的因素，在老城區(qū)，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象，因此，可以享受優(yōu)質(zhì)教育資源、帶有學(xué)位的小戶(hù)公寓抗跌性有保障，而且目前屬于市場(chǎng)的藍(lán)海地帶，價(jià)格處于低位，增值空間大，成為投資者聚焦的熱點(diǎn)產(chǎn)品。

提供可見(jiàn)市場(chǎng)需求 易于出租保長(zhǎng)線(xiàn)收益

無(wú)論是住宅還是SOHO投資，除了本身物業(yè)的增值之余，出租是保證投資回報(bào)的主要方式。11月底，隨著國(guó)務(wù)院出臺(tái)生活性服務(wù)業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)，“積極發(fā)展短租公寓、長(zhǎng)期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并給予各方面的政策支持。這對(duì)小戶(hù)型公寓的投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是極大的利好，投資回報(bào)率將有望在稅收等政策的支持下進(jìn)一步提升。

而市場(chǎng)中投資者對(duì)小戶(hù)型長(zhǎng)線(xiàn)出租難易程度的考量也成為是否出手的關(guān)鍵因素。為此，房企們?yōu)榱私o客戶(hù)創(chuàng)造可見(jiàn)的市場(chǎng)需求，紛紛從各方面提升小戶(hù)型產(chǎn)品的附加值。東海泰禾廣場(chǎng)引入全程托管服務(wù)，泉州星光耀廣場(chǎng)的SOHO依托開(kāi)發(fā)商的資源優(yōu)勢(shì)，將創(chuàng)立創(chuàng)新企業(yè)的商務(wù)辦公聚集地。星浩資本泉州公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理梁志森認(rèn)為，泉州產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)深厚，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境要求的提升是一種必然趨勢(shì)，辦公需求會(huì)越來(lái)越高，星光耀SOHO產(chǎn)品正是基于這種市場(chǎng)需求。

另外，泉州中駿商城的“創(chuàng)新學(xué)位小戶(hù)”則在市場(chǎng)租賃需求和容量方面進(jìn)行了更進(jìn)一步的定位。針對(duì)目前泉州住宅尚未“禁商”，辦公市場(chǎng)受到擠壓等問(wèn)題提供了更為清晰的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。中駿置業(yè)泉州區(qū)域公司高級(jí)企劃經(jīng)理蔡瑞認(rèn)為，投資品的市場(chǎng)出租行情是實(shí)現(xiàn)投資效益的關(guān)鍵因素。就住宅而言，市場(chǎng)需要考慮出租成本，而從辦公角度來(lái)看，泉州距離商務(wù)辦公集群化還有一段很長(zhǎng)的距離。此次推出的“超能學(xué)位小戶(hù)”，在立足學(xué)區(qū)的同時(shí)，也充分考慮了周邊江南新城的市場(chǎng)需求，學(xué)校、醫(yī)院、一千多家企業(yè)和三百多家汽車(chē)4S店等的市場(chǎng)，將為投資者提供最直觀可見(jiàn)的市場(chǎng)需求，保證長(zhǎng)線(xiàn)持有的收益率。

植入各種價(jià)值 實(shí)現(xiàn)易轉(zhuǎn)手

在本報(bào)發(fā)起的關(guān)于投資理財(cái)話(huà)題的探討中，不少讀者在考慮不動(dòng)產(chǎn)投資前，都會(huì)產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)，“投資房地產(chǎn)保值增值很關(guān)鍵，但是二手買(mǎi)賣(mài)的難易程度也很重要。如果只是房子升值了，卻有價(jià)無(wú)市，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易，那么投資效益也會(huì)大大下降。”可見(jiàn)，在目前的投資市場(chǎng)，物業(yè)的盤(pán)活率已經(jīng)開(kāi)始受到更大程度的關(guān)注。低總額、盤(pán)活率高的產(chǎn)品更受青睞。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，一直以來(lái)，房企們也試圖通過(guò)各種價(jià)值的植入，來(lái)增強(qiáng)投資者的信心。世茂集團(tuán)一直致力于“云平臺(tái)”的建設(shè)，其中不乏對(duì)物業(yè)轉(zhuǎn)手和租賃的服務(wù)，而類(lèi)似SOHO和酒店式公寓等產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商則更加注重商圈的建立和資源的引入，來(lái)提升物業(yè)的價(jià)值。而近期市場(chǎng)中的小戶(hù)型公寓由于引入了“學(xué)區(qū)房”的概念，轉(zhuǎn)手變現(xiàn)的能力提升，也令投資者眼前一亮。泉州中駿商城、中駿四季陽(yáng)光“創(chuàng)新學(xué)位小戶(hù)”一期產(chǎn)品200套在短期內(nèi)售罄，不少投資者正是看中了帶有學(xué)位的低總價(jià)產(chǎn)品，在實(shí)現(xiàn)自住讀書(shū)的功能之后，能夠迅速轉(zhuǎn)手給有學(xué)位需求的買(mǎi)家，盤(pán)活率高，能夠?qū)崿F(xiàn)功能和資金轉(zhuǎn)換的“雙贏”。

可見(jiàn)，在市場(chǎng)的需求下，投資產(chǎn)品開(kāi)始為有效解決投資市場(chǎng)存在的矛盾進(jìn)行了改良，也挖掘出了小戶(hù)型投資產(chǎn)品新的價(jià)值點(diǎn)，成為引領(lǐng)投資熱潮的主要因素。