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二手房交易 “營改增”落定 不滿2年按5%全額繳收

http://www.yuuicn.com【泉州經(jīng)濟(jì)網(wǎng)】2016-03-25

閩南網(wǎng)3月25日訊 昨日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》,明確5月1日起,個(gè)人購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。

5月1日起,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。前述二手房交易“營改增”規(guī)定,適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)。這意味著,過渡期二手房交易“營改增”延續(xù)了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅的政策。

稅負(fù)有沒有增加?昨日,我省國稅部門相關(guān)人士告訴記者,增值稅是價(jià)外稅,營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。所以在計(jì)算增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)將含稅收入換算成不含稅收入,而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可。

因此,按營業(yè)稅(不含其他稅費(fèi)率)和增值稅的稅率均為5%算,根據(jù)增值稅的算法,需要先計(jì)算出銷售額,銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。比如一套原價(jià)100萬元,現(xiàn)售價(jià)120萬元(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應(yīng)納稅額為(120萬÷1.05)×0.05≈5.71萬。營業(yè)稅應(yīng)納稅額為120萬×0.05=6萬。也就是說,實(shí)行“營改增”后,可省約0.29萬元。

不過,麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小林告訴記者,現(xiàn)實(shí)中的二手房貸款和報(bào)稅,都是按評(píng)估價(jià)算。評(píng)估價(jià)往往比成交價(jià)要低。

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說,操作上,福州有“存量房交易評(píng)估系統(tǒng)”,二手房報(bào)稅時(shí),會(huì)自動(dòng)計(jì)算出每套房屋的申報(bào)價(jià)格,二手房申報(bào)稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也不得低于這個(gè)價(jià)格。因此實(shí)際上,市民繳納的增值稅額要比上述計(jì)算的要少。

“由此看出,‘營改增’后,稅負(fù)不會(huì)有太大的變化,因此不會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有明顯影響。”一業(yè)內(nèi)人士說。(海都記者 邱也栩)

來 源:閩南網(wǎng) 責(zé)任編輯:張金環(huán)
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