為了能盡快高價(jià)售出房屋，業(yè)主往往會(huì)通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋。委托人接受某家中介公司服務(wù)未達(dá)成交易，后與其他中介公司就相同房產(chǎn)達(dá)成交易，這種情況是否屬于“跳單”行為?委托人需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎?近日，安溪縣人民法院審結(jié)了一起此類(lèi)案件。

案情

女子喜提新房 卻被告上法庭

近期，剛喜提新房的小美(化名)還來(lái)不及高興，就被某中介公司一紙?jiān)V狀告到安溪縣人民法院。原來(lái)，因購(gòu)房需要，小美到該中介公司簽訂了《購(gòu)房委托協(xié)議》，協(xié)議約定該中介公司受小美委托，安排實(shí)地查看位于安溪縣某處的房產(chǎn)并全力促成購(gòu)房交易。協(xié)議還約定，如果小美通過(guò)其他渠道購(gòu)得該房產(chǎn)，導(dǎo)致該中介公司無(wú)法收取業(yè)主全額傭金時(shí)，小美應(yīng)支付誠(chéng)信違約金。合同簽訂后，該中介公司未能促成交易。一個(gè)月后，小美通過(guò)其他中介公司與房屋出賣(mài)人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)了該處房產(chǎn)，并支付了相應(yīng)中介費(fèi)。

該中介公司認(rèn)為，小美利用其提供的房源信息繞過(guò)公司私下與第三人取得聯(lián)系并購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，這一行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，遂向安溪縣人民法院提起訴訟，要求小美支付傭金及違約金。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中小美雖與該中介公司簽訂委托協(xié)議，但最終未促成案涉房屋的成交;案涉房源的出賣(mài)人所發(fā)布的房源信息未獨(dú)家授權(quán)該中介公司，小美與該中介公司簽訂的合同并非全權(quán)委托的獨(dú)家代理，小美也未利用該中介公司提供的服務(wù)信息，而是通過(guò)與其他中介機(jī)構(gòu)以合理的成交價(jià)和中介費(fèi)完成交易。

因此，該中介公司要求小美給付傭金及違約金的訴訟請(qǐng)求證據(jù)不足，法院不予支持，故判決駁回該中介公司的訴訟請(qǐng)求。

法官

房源并非獨(dú)家授權(quán) 消費(fèi)者有自主選擇權(quán)

法官表示，中介“跳單”，是房屋中介行業(yè)的術(shù)語(yǔ)，指委托人接受中介人居間服務(wù)后，利用中介人提供的服務(wù)或信息繞開(kāi)中介人與相對(duì)人訂立合同的行為，或者另行委托其他中介人與相對(duì)人訂立合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”

法官介紹，“跳單”違約一般包含三個(gè)要素：一是委托人接受了中介服務(wù);二是委托人利用中介提供的信息、機(jī)會(huì)或媒介服務(wù);三是委托人繞過(guò)中介人與相對(duì)人簽訂合同的行為，或另行委托其他中介人與相對(duì)人簽訂合同。衡量本案中被告是否存在“跳單”行為的關(guān)鍵在于，被告是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。

法官指出，現(xiàn)實(shí)生活中，房屋出賣(mài)人為了能盡快高價(jià)成交，往往通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，買(mǎi)方也是通過(guò)多家中介公司了解房源信息。“本案中，該中介公司并非該房產(chǎn)的獨(dú)家房源，后被告在其他中介公司亦了解到同一房源信息，并通過(guò)該中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同后實(shí)際購(gòu)買(mǎi)該房屋。”法官說(shuō)，被告通過(guò)正當(dāng)?shù)耐緩?，在不同的中介公司獲取同一房源信息，有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或服務(wù)更好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，這亦是我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法賦予消費(fèi)者自由選擇權(quán)的體現(xiàn)。故被告并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，無(wú)主觀逃避支付中介費(fèi)的惡意，被告的行為不構(gòu)成“跳單”違約。

法官提醒：中介“跳單”不僅有悖市場(chǎng)交易誠(chéng)信，還違反法律規(guī)定，不誠(chéng)信的交易行為可能會(huì)增加房屋交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致卷入訴訟糾紛中，由此耗費(fèi)更多的時(shí)間、精力和金錢(qián)，導(dǎo)致得不償失。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第七條 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)信，恪守承諾。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條 消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主決定購(gòu)買(mǎi)或者不購(gòu)買(mǎi)任何一種商品、接受或者不接受任何一項(xiàng)服務(wù)。消費(fèi)者在自主選擇商品或者服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選。